건축법의 목적 및 필요성

1. 건축법의 목적

건축법은 건축물의 대지, 구조, 설비의 기준 및 용도에 관하여 규정함으로써 공공복리의 증진을 도모함을 목적으로 합니다. 따라서 건축법 및 이에 따르는 명령, 그리고 지방자치단체의 조례와 규정의 제정, 운용, 해석 등은 모두 이 목적에 부합되어야 합니다.

2. 건축법의 필요성

개인이 자기의 대지에 자기의 집을 건축하는데 도로, 건폐율, 채광, 방화 등의 복잡한 건축법규에 구속을 받아야 할 이유가 무엇인지 의문을 가지는 사람도 많을 것입니다. 그러나 인간이 사회적인 집단생활을 해 나가는 과정에 있어 건축법도 다른 법률과 마찬가지로 건축물을 건축함에 있어서 타인에게 피해를 주지 않고 집단에게 이롭게 하도록 상호 협력하는 데서 시작되었습니다. 이러한 건축법의 초기 단계에서는 이웃 근린끼리나 부락 내에서만 인정하면 허용되는 관습법적인 것에 불과하였습니다. 그러나 사회가 점차 발달해 감에 따라 인구의 조밀, 지배계급의 발생 등으로 지배계급이 사는 지역, 일반시민이 사는 지역, 공공시설이 설치되는 지역 등이 구별되었습니다. 가로 등의 정비에 따라 도로와 건축물과의 관계, 건축물 상호간의 관계 등이 법률로서 정해졌으며, 전염병의 발생, 대화재, 대지진, 풍수해 등의 커다란 재해의 경험을 토대로 하여 건축물의 위생, 구조방법, 방화상의 규제 등을 첨가하여 발전되어왔습니다. 산업혁명 후 19세기에 와서는 도시의 팽창이 급속히 진전되고 산업화에 의한 공장의 출현, 증기기관차,자동차 등 교통기관의 발전 등은 도시의 혼란을 야기시켰습니다. 계획적인 도시발전의 강력한 수단으로서 지역별 건축규제가 독일, 프랑스, 이탈리아 등 유럽 대륙의 각국에서 채용되어 건축법규와 도시계획과는 따로 생각할 수 없는 밀접한 관계를 가지게 되었습니다. 건축법규 중 국민의 생명, 재산 등의 보호에 직접 관계가 있는 위생, 안전 방화, 등 재해 방지를 위한 규정에 관한 부분에 대해서는 이해되기 쉬우나 지역지구제 등의 도시계획에 관한 규정 부분은 대지가 소재하고 있는 장소에 따라 차이가 있으므로 도시관리계획 그 자체의 합리성이 결여되면 주민의 이해를 얻기 어렵게 됩니다. 그러나 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률] 지역,지구,구역 등의 도시관리계획 결정에 있어서는 앞으로 주민의 의견도 충분히 반영될 것으로 예상되므로, 건축법규의 필요성에 관한 것도 새로운 각도에서 인식될 것입니다. 

3. 해외 법제에서의 건물의 개념

일찍이 로마법에서는 물건이라는 일반개념에 동산과 부동산이 흡수되어 양자를 동일한 법원칙으로 규율하였기 때문에 양자의 구별이 중요하게 다루

어지지 않았습니다. 보통 부동산이라 함은 토지를 가리키는 것이고, 건물과 같은 토지의 정착물은 “지상물은 토지에 따른다”는 원칙에 의하여 토지와 일체를 이루고 별개의 독립된 물건으로 다루어지 않았습니다. 그 후 독일, 프랑스 등 유럽 국가들에서는 로마법의 법언에 따라 토지만을 부동산으로 하고 토지의 정착물이나 지상물은 토지의 구성부분으로서 독립한 부동산으로 다루지 않았습니다. 대체적으로 유럽민법은 물건을 동산과 토지로 나누고 건물은 토지의 본질적 구성부분을 이루어는 것으로서 이는 권리의 목적이 되지 못하는 것으로 처리하고 있습니다. 이러한 법리에 따른다면 우리나라와 같이 건물이 언제부터 독립한 부동산으로 되는지, 독립한 부동산으로서의 등기가 가능한 등기능력이 있는지 등의 문제는 중요하지 않게 됩니다. 그렇지만 건물에 대한 행정적인 처리를 하기 위해서는 역시 건물로서의 요건을 갖추어야 하는 문제는 발생하게 됩니다. 한편 우리민법과 일본민법은 토지뿐만 아니라 토지의 정착물도 이를 독립한 부동산으로 규정하고 있습니다. 일본민법 기초자들은 처음에는 서양민법과 같이 건물을 별개의 부동산으로는 규정하지 않았지만 당시 도쿄지방의 관습을 주장하며 제정위원들의 반대에 부딪혀 결국 건물을 별개의 부동산으로 하기에 이르렀고 우리나라에서도 별개의 건물로 취급하게 되었습니다. 우리와 일본의 법제는 건물을 토지로부터 완전히 독립한 별개의 부동산으로 취급하고 있기 때문에 토지등기부와는 따로 건물등기부를 두고 있으며, 건물은 토지와는 별개의 권리의 객체로 됩니다. 따라서 건물이 토지의 일부 또는 구성부분이 된다든지 소유권에 관하여 토지와의 사이에 부합이 생기지 않으며 그에 관한 물권변동은 원칙적으로 등기를 하여야 효력이 생깁니다.여기에다가 우리나라에서는 건물 또는 건축물과 관련하여 민법, 건축법, 부동산등기법상의 개념이 각각 다릅니다. 또한 구체적으로 어떤 건축물이 건물로 등기할 수 있는가에 대하여 추상적 기준만 있을 뿐, 세밀한기준까지 정립하지 않고 있습니다. 즉 상황에 따라 등기공무원의 판단에 따라 건물로 등기할 수 있을지를 결정하도록 하고 있습니다. 이에 비하여 일본에서는 많은 실무상 처리기준을 두고 이에 근거하여 등기적격을 인정하고 있다

2. 미국법에서의 건물의 개념

미국법상 건물의 개념은 사법적 영역보다는 공법적 또는 규제법적 영역에서 주로 발견됩니다. 물론 건물 역시 사적 재산의 하나이므로, 사인간의 거래

를 규율하는 사법, 즉 재산법의 관심영역 안에 포섭되는 것은 당연합니다. 그러나 우리 법제와 달리 미국법은 토지와 건물을 각기 독립한 부동산으로 파악하지 아니하는 탓에 부동산 거래는 주로 토지를 위주로 이루어지고 있습니다. 미국법상 부동산(real estate/real property)은 토지와 그 토지 위에 경작되거나 또는 부착되거나 세워진 것을 말하는데, 여기에는 농작물 뿐 아니라 건물

(building)도 포함됩니다. 이러한 정의에도 불구하고, 미국법상 건물은 별도의 독립한 부동산이라기 보다는 단순히 토지에 부착된 것으로 파악되고 있고, 더 나아가 그것은 별도의 소유권의 대상이 되지 아니하는 것으로 보고 있습니다. 그리하여 미국 부동산 등록제도(Recoding System) 역시 토지를 중심으로 작동하고 있습니다. 미국 판례에 따르면, 일반적으로 건물(building)이란 “주거(shelter 또는housing)나 사람/가축/동산의 보호를 위해 제작한 구조물”로 정의됩니다. 즉,건물은 지붕과 벽으로 구성된 영구적인 구조물을 의미하는데, 좀 더 부연하면 사람/가축/재산(주로 동산)의 보호를 위해 고안된 것으로서 벽과 기둥에 의해 지지되는 지붕을 갖춘 영구적 구조물이라고 할 수 있습니다. 그러나 법상 건물의 의미는 그것이 사용되는 맥락에 따라서 다양하게 그리고 탄력적으로 해석될 수 있는데, 가령 형법상 절도(특히 주거침입절도 burglary)나 방화죄의 경우 건물의 의미에는 자동차나 선박도 포함될 수 있습니다. 이러한 건물의 개념은 건물의 건축을 규율하는 법령이나 또는 토지 사용의 규제를 내용으로 하는 법령(zoning), 그리고 지역의 환경이나 화재 등을 규율하는 법령 등 과 같이 시민의 안전 또는 재산보호를 통해 공공 안전과 복리를 추구하는 규제법령들에 널리 사용되고 있고, 그러한 법령들과 밀접한 연관성을 띠며 유기적으로 작동되고 있습니다. 이러한 법령 등은 일차적으로는 미국의 개별 주들에 의해 입법이 되어 시

행되고 있습니다. 또 이러한 법제의 운영 역시 각 주에 따라 조금씩 다른 양상을 보이기도 한다. 가령, 건축법의 경우 그 주 전체에 걸쳐 적용되는 법령을 두고 있는 경우도 있고, 반면에 주 내에 있는 지자체(가령, city나 county 등)별로 별도의 건축법을 따로 두고 있는 경우도 있다. 후자의 예로는 뉴욕주의 Building Code of the City of New York가 있습니다. 이와 같이 미국에서는 건물과 관련된 각종 법령들이 개별 주마다 따로 운영되고 있어서 각 법령에서 제시되는 건물의 개념은 미묘한 차이를 보일 수도 있을 것입니다. 다만, 건물의 신축/파괴/증축/개축/관리/보수 등과 관련된 건축법의 경우,

국제적 표준화 작업을 하는 ICC(International Code of Council)가 마련한 국제건축법(Internaitonal Building Code, 이하 IBC)이 모델법으로서 제시된 이후, 미국의 주 상당수가 이를 수용하고 있습니다. 물론 이러한 IBC는 미국의 모든 주가 원형 그대로를 채택하고 있는 것은 아니지만, 대다수의 주가 전면적 수용을 하거나 혹은 일부 수정 후에 채택하는 방식으로 따르고 있기 때문에, 미국법상 건물의 개념을 확인하는 작업에 있어서 매우 중요한 자료가 된다고 여겨집니다.